전세권 설정 비용 누가 부담하나? 대출 목적 vs 보증금 보호

전세권 설정 비용은 임대차 계약의 안전을 지키는 핵심 장치이지만, 수십만 원에서 수백만 원에 달하는 금액을 누가 지불하느냐에 따라 임대인과 임차인 사이의 팽팽한 기싸움이 벌어지기도 한다. 보증금 보호를 원하는 세입자와 은행 대출을 위해 설정을 요구받는 집주인의 입장이 확연히 다르기 때문에, 2026년 현재 통용되는 실무적인 비용 정산 기준을 미리 파악하여 불필요한 분쟁을 예방하는 지혜가 필요하다. 내 소중한 자산을 지키기 위한 합리적인 비용 분담의 기준을 지금 바로 확인해 보자.

📌 전세권 설정 비용 핵심 정리

• ✅ 부담 주체: 보증금 보호 목적일 때는 임차인이, 은행 대출(사업자 대출 등) 목적일 때는 임대인이 부담하는 것이 2026년 실무상의 지배적인 관행이다.
• ✅ 예상 비용: 보증금의 0.24%(세금)에 법무사 수수료를 더하면 3억 원 기준 약 100만 원 내외의 지출이 발생할 수 있다.
• ✅ 주의사항: 말소 비용은 설정 당시의 합의에 따르나, 통상적으로 원인을 제공한 측에서 부담하되 본문 H2-3의 특약 가이드를 참고하여 정하는 것이 안전하다.

1. 전세권 설정 비용 누가 부담하나 : 목적에 따른 실무 관행과 원칙

전세권 설정의 실질적인 수혜자가 누구인지에 따라 비용 부담의 주체가 결정되는 경우가 많다. 법적으로는 등기 권리자인 전세권자(임차인)가 신청의 주체가 되지만, 계약 상황에 따라 비용의 향방은 달라질 여지가 충분하다.

1) 임차인의 보증금 보호가 목적인 경우

세입자가 자신의 전세금을 안전하게 보호하기 위해 등기를 요청한다면 비용은 임차인이 전액 부담하는 것이 관례이다. 확정일자와 전입신고만으로는 부족함을 느껴 경매 시 직접 신청권 등을 확보하려는 목적이 강하기 때문인 셈이다. 최근 전세 사기 예방을 위해 임차인이 선제적으로 요청하는 사례가 늘고 있으며, 이 과정에서 집주인의 동의를 구하는 것이 우선이다.

2) 은행 대출 시 설정 비용 주체 (임대인 필요성)

임대인이 해당 주택을 담보로 대출을 받거나 사업자 자금을 융통하기 위해 전세권 설정을 요구받는다면 비용은 임대인이 지불하는 경향이 있다. 금융기관에서 대출 선순위 확보나 채권 보전을 위해 전세권 설정을 조건으로 내거는 경우, 이는 전적으로 임대인의 이익을 위한 행위이기 때문이다. 대법원(2018다267238) 판례의 취지를 보더라도 채권 담보 목적의 설정은 그 원인 제공자가 비용을 책임지는 것이 합리적인 기준으로 여겨진다.

⚠️ 단순한 관례보다 중요한 것은 계약 시점에 ‘비용 분담’을 특약으로 명시하는 것이다. 특히 다음에 다룰 구체적인 세금 계산법을 모르면 예상치 못한 지출에 당황할 수 있다.

2. 전세권 설정 비용 얼마비용 정산 합리적 기준 : 2026년 최신 요율 가이드

전세권 설정 시 발생하는 총비용은 전세보증금의 액수에 비례하여 결정되는 구조이다. 크게 국가에 납부하는 세금과 등기 신청을 대행하는 전문가 수수료로 나뉜다고 볼 수 있다.

1) 법정 세금 및 공과금 산정 방식

등록면허세는 전세 금액의 0.2%를 적용하며, 여기에 지방교육세가 등록면허세의 20%만큼 추가로 부과된다. 즉, 전체 보증금의 0.24%가 순수 세금으로 나가는 셈이다. 예를 들어 보증금이 5억 원이라면 세금만 120만 원이 발생하는 구조이므로, 이를 단순한 수수료 정도로 생각했다가는 큰 오산이 될 수 있다. 법제처(2025) 기준 등기 신청 수수료는 부동산 건당 약 15,000원 수준으로 책정되어 있다.

2) 법무사 대행 수수료 시뮬레이션

전문 법무사를 통해 진행할 경우 기본 보수와 여비, 부가세를 포함하여 약 30만 원에서 60만 원 사이의 수수료가 추가될 여지가 있다. 셀프 등기를 통해 비용을 절감할 수도 있으나, 서류 구비와 절차의 복잡성 때문에 대다수의 경우 대행을 선택한다. 최근에는 플랫폼을 통한 견적 비교가 활성화되어 있어 지역별 평균 시세를 미리 확인하는 것이 비용 절감에 도움이 될 수 있다.

💡 3억 원 보증금 기준 예상 비용 시뮬레이션

• 등록면허세: 600,000원 (3억 x 0.2%)
• 지방교육세: 120,000원 (등록면허세 x 20%)
• 등기신청 수수료: 15,000원
• 법무사 보수(추정): 약 400,000원 내외
• 총 예상 합계: 약 1,135,000원

💡 초기 설정 비용만큼이나 치명적인 것이 퇴거 시 발생하는 ‘말소 비용’ 문제이다. 계약 종료 시점에 얼굴을 붉히지 않으려면 아래의 말소 정산 지침을 반드시 숙지해야 한다.

3. 말소 비용 분야 및 정산 방법 : 계약 종료 시 분쟁 방지 대책

전세권은 설정만큼이나 말소 과정이 중요하며, 이 비용 역시 누가 부담할지에 대한 명확한 합의가 필요하다. 일반적으로 설정 당시의 원인을 제공한 사람이 말소 비용까지 책임지는 경우가 많으나 예외 상황도 존재한다.

말소 비용은 설정 비용에 비해 매우 저렴한 수준이지만 수수료를 포함하면 약 5~10만 원 내외의 지출이 발생한다. 임차인이 보증금 보호를 위해 설정했다면 퇴거 시 임차인이 말소 서류를 챙기고 비용을 지불하는 것이 일반적인 흐름이다. 반면 임대인의 대출 목적으로 설정되었다면 대출 상환 시 임대인이 말소 절차를 밟아야 한다. 만약 임차인이 설정하고 나가는 상황에서 집주인이 새로운 세입자를 받기 위해 빠른 말소를 요구한다면 협의를 통해 절반씩 부담하는 합리적인 대안을 모색할 수도 있다.

⚠️ 말소 미이행 시 불이익

“전세권이 말소되지 않으면 집주인은 새로운 전세 계약을 맺거나 대출을 받는 데 치명적인 제약을 받게 됩니다. 이로 인해 보증금 반환이 지연되는 리스크가 발생할 수 있으므로, 퇴거 당일 말소 서류 접수 확인증을 교환하는 것이 가장 안전한 실무 지침입니다.”

실무적으로 가장 추천하는 방법은 임대차 계약서 특약 사항에 ① 설정 비용은 누가 부담하는지, ② 계약 만료 시 말소 비용은 누가 책임지는지, ③ 말소 서류 제공 의무를 명확히 기재하는 것이다. 이러한 기록은 향후 발생할 수 있는 법적 분쟁에서 가장 강력한 방어막이 될 수 있다.

자주 하는 질문 (FAQ)

Q: 전세권 설정을 하려면 집주인의 동의가 반드시 필요한가요?

A: 네, 전세권 설정은 등기 사항이므로 집주인의 동의와 인감 증명 등 서류 협조가 필수적입니다. 임차인이 단독으로 진행할 수 있는 확정일자와는 성격이 다르므로 계약 전 미리 협의가 이루어져야 할 여지가 큽니다.

Q: 은행에서 전세자금대출을 받을 때 전세권 설정을 요구하는데 누가 비용을 내야 하나요?

A: 대출 상품의 종류에 따라 다르지만, 임차인의 전세자금 보전을 위해 은행이 요구하는 것이라면 임차인이 부담하는 경우가 많습니다. 다만 집주인이 건물을 담보로 받는 ‘담보대출’을 위해 설정하는 것이라면 당연히 임대인이 부담해야 합니다.

Q: 전세권 설정 후 나중에 말소를 안 해주면 어떻게 되나요?

A: 말소 등기가 되지 않으면 해당 부동산의 등기부등본에 기록이 남아 추후 매매나 재계약에 심각한 지장을 줄 수 있습니다. 임차인이 정당한 사유 없이 협조하지 않을 경우 임대인은 말소 청구 소송 등을 고려해야 할 상황이 생길 수 있으니 주의가 필요합니다.

글을 마치며

이번 시간에는 전세권 설정 비용 누가 부담하나에 대한 실무적인 기준과 상세 비용 산정법에 대해 자세히 알아보았다.

가장 중요한 포인트는 설정의 목적에 따라 비용 주체를 명확히 하고, 특히 말소 시점의 분쟁을 막기 위해 계약서 특약에 관련 내용을 상세히 기재하는 것이다. 전세권은 강력한 권리인 만큼 그에 따르는 비용과 책임 역시 신중하게 검토하여 소중한 보증금을 지키는 방패로 활용해야 한다.

오늘 정리한 내용을 바탕으로 본인의 상황이 세입자 보호용인지, 혹은 집주인의 대출용인지 면밀히 점검하여 지혜롭고 합리적인 비용 정산을 진행하길 바란다.