전세 계약 갱신 청구권 5% 증액 시 복비 지불 의무는?

전세 계약 갱신 청구권 5% 증액 과정에서 집주인이나 세입자가 가장 먼저 고민하게 되는 지점은 바로 공인중개사에게 지불해야 할 복비의 의무 여부이다. 2026년 실무 기준에 따르면 단순한 권리 행사로 인한 재계약 시 원칙적으로 수백만 원에 달하는 중개보수를 낼 필요는 없지만, 계약서 작성 방식에 따라 예외적인 비용이 발생할 여지가 있다. 불필요한 지출을 막기 위해 반드시 알아야 할 재계약 비용 절감 실무 지침을 지금 바로 확인해 보자.

QUICK CHECK

“전세 5% 인상 재계약 시 새로운 중개 행위가 없다면 복비 의무는 없다는 것이 통상적인 법리이다. 하지만 보증금 보호를 위해 계약서를 다시 쓸 때 발생하는 ‘대필료’ 관행이나 셀프 작성 시 주의사항을 모르면 예기치 못한 리스크에 노출될 수 있으니 본문의 실무 가이드를 끝까지 확인하라.”

1. 전세 계약 갱신 청구권 복비 지불 의무 : [중개보수 발생의 핵심 조건]

전세 계약 갱신 청구권을 사용하여 5%를 증액하는 경우, 원칙적으로 중개보수(복비)를 지불할 법적 의무는 발생하지 않는 경우가 대다수이다. 공인중개사법에 따른 중개보수는 중개사의 ‘중개 행위’가 완성되었을 때 청구할 수 있는 권리인데, 이미 거주 중인 상태에서 권리만 행사하는 것은 새로운 중개로 보기 어렵기 때문이다.

1) 중개보수 청구권의 성립 요건

법제처와 국토교통부의 해석에 따르면 중개보수는 중개사의 알선과 중개로 인해 계약이 체결된 경우에만 발생한다. 기존 세입자가 동일한 주택에서 단순히 보증금만 5% 인상하여 계속 거주하기로 하는 과정에서는 중개사의 새로운 노력이나 책임이 수반되지 않으므로, 법정 복비 요율을 적용하여 청구하는 것은 무리가 있다는 견해가 지배적이다.

2) 비용 발생의 실무상 예외 상황

다만, 임대인과 임차인이 직접 계약서를 작성하기 불안하여 중개사를 통해 **재계약서 작성 및 공인중개사 날인**을 요구하는 경우에는 이야기가 달라진다. 중개사가 계약서에 도장을 찍는 순간 해당 계약의 사고에 대한 책임을 일부 떠안게 되므로, 이때는 중개사와 별도로 협의한 소정의 수수료나 대필료를 지불하는 것이 일반적인 관행인 셈이다.

💡 앞서 본 복비 의무 여부만큼이나 중요한 것이 바로 ‘법정 갱신’과 ‘합의 갱신’의 미세한 차이이다.

2. 법정 갱신 vs 합의 갱신 차이 : [해지권과 비용 리스크 분석]

묵시적 갱신(법정 갱신)과 갱신요구권 행사에 의한 합의 갱신은 임차인의 해지권과 계약의 성격에서 뚜렷한 차이를 보인다. 두 경우 모두 중개보수 부담 의무는 거의 없지만, 계약 기간 도중 이사를 나가야 할 상황이 발생했을 때 누가 다음 세입자를 위한 복비를 부담하느냐가 쟁점이 될 수 있다.

📌 갱신 형태별 실무 비교

• ✅ 묵시적 갱신: 집주인과 세입자가 아무 말 없이 계약 만료 2개월 전을 넘긴 경우로, 세입자는 언제든 해지 통보 후 3개월 뒤 나갈 수 있으며 복비는 임대인 부담인 경우가 많다.
• ✅ 갱신 청구권 행사: 5% 인상 등 조건을 변경하여 확정적으로 갱신하는 것으로, 역시 세입자의 해지권은 보호되나 특약 사항에 따라 분쟁 소지가 생길 수 있다.
• ✅ 주의사항: 5%를 초과하여 합의 재계약을 할 경우 이는 ‘갱신 청구권’을 사용하지 않은 새로운 계약으로 간주되어 향후 청구권을 한 번 더 쓸 수 있는 여지가 생긴다.

실무상 5% 인상 재계약서를 작성할 때는 반드시 ‘이 계약은 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권 행사로 인한 재계약임’이라는 문구를 명시해야 한다. 이 문구가 누락될 경우 차후에 임차인이 갱신권을 이미 사용했는지 여부를 두고 임대인과 불필요한 법적 다툼을 벌일 가능성이 있기 때문이다.

⚠️ 권리 관계를 명확히 정의했다면 이제는 계약서 작성 단계에서 나가는 ‘대필료 관행’을 효율적으로 방어할 차례다.

3. 중개사 대필료 관행 및 셀프 계약서 작성 팁 : [부수 비용 절감법]

재계약 시 공인중개사에게 지불하는 대필료는 법정 수수료가 아닌 관행적인 서비스 이용료 성격이 강하다. 통상적으로 지역이나 중개업소에 따라 5만 원에서 20만 원 사이로 형성되어 있으나, 이 비용마저 아끼고 싶다면 당사자 간 직거래 방식을 선택할 수 있다.

💡 에디터가 전하는 재계약 비용 절감 꿀팁

대출 연장이 필요 없는 경우라면 굳이 중개사의 도장이 들어간 계약서가 필요하지 않다. 기존 계약서 여백에 증액 내용을 적고 도장을 찍거나, 국토부 제공 표준임대차계약서를 활용해 셀프로 작성해도 법적 효력은 동일하며 확정일자 부여에도 문제가 없다.

1) 중개사 대필료 지불 시 유의사항

대필료를 지불하고 계약서를 작성할 때는 해당 중개사가 **공제증서(보험)**를 발부해 주는지 확인해야 한다. 단순히 종이만 출력해 주는 수준이라면 굳이 높은 비용을 지불할 이유가 없다. 또한, 전세대출 연장을 위해 반드시 중개사 날인이 필요한 경우라면 계약 전 미리 중개소 여러 곳에 문의하여 대필 가능 여부와 비용을 비교해 보는 것이 현명한 처사이다.

2) 셀프 재계약서 작성 시 필수 체크리스트

• 등기부등본 재확인: 갱신 시점에 새로운 근저당이나 압류 등 권리 변동 사항이 없는지 반드시 확인해야 한다.
• 증액분 확정일자: 기존 보증금에 대한 확정일자는 그대로 유효하지만, 인상된 5% 금액에 대해서는 반드시 새로운 확정일자를 받아야 우선변제권이 확보된다.
• 특약 명시: ‘본 계약은 임대차보호법상 갱신요구권 행사임’과 ‘보증금 5% 인상 외 나머지 조건은 기존 계약과 동일함’을 반드시 기재한다.

자주 하는 질문 (FAQ)

Q: 5% 인상 시 복비를 집주인이 내라고 하는데, 세입자가 거부할 수 있나요?

A: 가능하다. 중개사가 새로운 중개를 한 것이 아니라면 법적으로 복비를 지불할 의무는 세입자나 임대인 모두에게 없다. 집주인이 중개사 대필을 원한다면 해당 비용은 원칙적으로 요청한 쪽에서 부담하는 것이 실무적인 해결책인 경우가 많다.

Q: 전세대출 연장을 하려면 꼭 중개사 도장이 있는 계약서가 필요한가요?

A: 은행과 상품마다 다를 수 있다. 2026년 현재 대다수 시중은행 전세대출 상품은 공인중개사가 작성한 계약서를 요구하지만, 일부 상품이나 지점에서는 당사자 간 직거래 계약서에 확정일자만 받아도 연장이 가능한 사례가 있으므로 반드시 대출 은행에 먼저 문의해야 한다.

Q: 대필료로 30만 원을 요구하는데 너무 비싼 것 아닌가요?

A: 관행적으로는 다소 높은 금액일 수 있다. 통상적인 대필료는 5~10만 원 선에서 형성되지만, 중개사가 공제증서를 발행하고 책임 소재를 명확히 하는 경우라면 협의에 따라 달라질 여지가 있다. 부담스럽다면 다른 중개소를 찾거나 셀프 작성을 고려해 보는 것이 좋다.

글을 마치며

이번 시간에는 전세 계약 갱신 청구권 5% 증액 시 복비 지불 의무와 관련된 실무 쟁점들을 꼼꼼하게 짚어보았다.

가장 중요한 포인트는 단순 갱신 시 법정 복비 의무는 발생하지 않는다는 점을 인지하여 불필요한 지출을 방어하는 것이며, 특히 증액분에 대한 대항력 확보를 위해 확정일자를 다시 받는 절차를 절대 잊지 않는 것이 핵심이다.

다른 건 다 잊어도 좋지만, 계약서 서명 전 등기부등본상의 권리 변동을 다시 한번 확인하고 갱신권 사용 여부를 특약에 명시하는 것만은 반드시 이행하길 바란다. 오늘 정리한 가이드가 여러분의 소중한 주거 권리와 자산을 지키는 데 실질적인 도움이 되었길 기대한다.

⚠️ 주의사항 및 면책 문구 (부동산/법률)
본 포스트는 [국토교통부, 주택임대차보호법, 한국공인중개사협회 가이드라인] 등 공신력 있는 자료를 바탕으로 작성되었다. 다만, 개별 계약의 구체적인 상황이나 지자체의 실무 판단, 최신 판례에 따라 법적 해석이 달라질 수 있다. 본 글은 정보 전달을 목적으로 하며 법적 구속력을 가지지 않으므로, 실제 계약 체결 및 분쟁 시에는 반드시 전문 변호사나 공인중개사의 자문을 거치시기 바란다.
최종 업데이트 일자: 2026년 4월 17일